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    微課精華丨雄安警示產業園區運營商亟待轉型升級,別等新的商業模式毀滅現在!

     
      微 課 精 華


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    4月1號雄安橫空出世,震驚世界!而更奇特的是,雄安為了防止土地炒作,出臺了最嚴格的政策,即停止一切房地產交易行為?;旧犀F在的政策已經明確,就是將來雄安的土地叫只租不售。

    這就帶出了一個非常有趣的話題,就是現在世界范圍內,市場經濟條件下,沒有任何一個地方的土地是只租不售的。即便是不售只租,關于租這個問題還有很多需要去明確的地方,比如說租金水平怎么確定?對于不同類型的地產項目,租金水平是不是有不同的決策機制?地塊本身有大有小、地段位置有好有壞,那么如何確定租金比例?

    具體來講,我們把整個土地上的物業分成住宅、公共設施和商業。住宅現在可以對標新加坡的廉租房跟公租房,公共設施我們過去有些經驗,那么商業領域呢?我們至少將其分成四類:物流、工業、寫字樓和商鋪。這四類東西我們該怎么決策?租金水平如何?如果這個土地已經被用滿了之后誰可以進來,誰不能進來?以及這種進出和水平的高低如何決定?

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    關于這些問題已經引起了非常多的討論,討論的原因有兩個,一是理論上到現在沒有辦法給一個好的理論模型給出清晰的解釋,二是政策上語焉不詳,對上述問題只給出了只租不售四個字。那么我們談到這些該怎么做決策?以前都是由市場由價格來做決策,將來要如何決策,沒有說明。在當今世界范圍內、市場經濟條件下,我們也完全找不到一個參照系可以讓我們去模仿跟學習,這就是雄安的獨特之處,所以我把它叫做中國土地開發模式的轉折點,要么它將帶出新模式,要么就會失敗了,從而告訴我們中國的土地必須用來買賣,只租不售這條路行不通。我們這堂課的目的就是探索“只租不售”這條路到底在能不能行得通以及在什么條件下用什么方式才行得通?

    首先,只要是中國基本的經濟制度是市場經濟,那我們任何政策都不能夠長久的嚴重的偏離市場規律。所以我們回到經濟邏輯,在這個層面上解剖雄安模式。

    中國政府2009年之后一直在做各種宏觀調控,試圖讓經濟由虛返實,但效果不佳。PPT上左下角的這張圖M1、M2(狹義、廣義貨幣供應量),他們增長極快,也就是市場上的貨幣量增加了,而我們的實際產品、實際貨物增加并沒有那么快,那么按道理來說應該是物價應該漲,但其實我們的CPI保持著比較穩定的水平,那么錢去哪兒了,右下角的圖片信息也是一樣。答案很簡單,錢在金融系統里空轉。中國金融其實主要是兩個部分:股市和房市。股市最近處于一個低迷狀態,那么錢主要是被房市吸納掉了,所以為什么北上廣永遠漲,為什么中國的房價只升不降?很重要的一個原因就是中國房地產的屬性已經不再是消費品,而實際上變成了金融品的屬性,它承擔了蓄水池的作用,大量的國家貨幣沒辦法導入到實體經濟而全部被房地產給截留了,這是整個中國經濟的大背景。因此從中央政府的角度來講非常急迫要做的一件事情就是由虛返實,國家要抑制住房價,要讓貨幣返回實業。非常重要的一點就是降低房地產的金融屬性,從這個角度我們就能明白為什么叫做只租不售。

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    第一個目的是把資金逼入實體產業,避免錢在金融里空轉,讓錢真正導入實體產業。

    第二個目的去除房地產金融化屬性,讓房地產從回歸到消費品屬性,不讓其再具備貨幣蓄水池這樣的功能。

    第三個目的要求地方政府從土地財政轉向稅收財政。就是要求地方政府不再依賴賣地來取得取得大部分收入,而是轉向稅收尤其是增值稅。這和中國過去幾年推動的營改增也密切相關。

    營改增最大的一個特點是地方跟中央的分享稅,分成比例五五開。那么第四個目的即是地方政府的收入從短期大額的一次性賣地收入轉向了長期小額的可持續的稅收收入。

    最終目的很清晰,中國政府希望通過這些方式能夠真正把錢打到實業中,并且地方稅收要更多的考慮從高附加值的產業上收取增值稅。

    搞清楚國家以及地方政府的決策邏輯,下面我們就可以來看作為園區運營商我們的商業模式該怎么創新。首先當地方政府都不再能夠依賴土地財政的時候,園區自然也沒辦法再簡單的做一個開發商,從土地差價及土地增值當中去獲得絕大部分收益,那么這個時候園區運營商該怎么做呢?

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    我們可以很清晰的也很有把握的來判斷以下六點:

    第一點是PPP會日漸主流化。當你不能通過賣地來做短期資金平衡,必然會更多地倚重于外部投資者。那么顯然那園區就要把各種各樣的項目拿出來做PPT或者做合資。

    第二個是園區運營商必將會發展出深度經營園區公共服務的能力,我們認為將來在園區里面的公共服務部分將會是園區的一個主要收入來源,公眾服務其中包括生活性的,也包含代理政府一些職能,我們叫做通過深度經營園區的公共服務獲得服務性收入。

    第三個是資產證券化將快速興起,雖然說土地只租不售,但土地上至少會有三樣東西是可以證券化的:地面的建筑、地下的建筑、持續的可預期的租金收入。

    第四個比較有趣,當我園區的主要功能是吸引跟發展高附加值的企業,這些企業對地方政府的主要貢獻來自于稅收,那么當然這個稅收就會有一部分返還給園區。事實上現在各地政府或多或少也有這方面的政策叫稅收返還跟獎勵,我們認為這一項將來會成為園區的一個主要收入。

    第五個叫招商跟投資融合。當前我們園區主要是招商模式,基本上只要你愿意來,付得起租金,跟我的整個園區的負面清單沒有沖突,我都可以讓你來,而不考慮你之后你經營得好壞,發展的快慢。但在新模式底下園區無法獲得土地增值收入,我們假設租金會壓得相當低。那么企業的發展,一方面它會通過稅收的方式被政府以及園區所分享,而另一方面企業本身的高成長,你可以通過成為它的股東來分享。也就是說之后招商跟投資要會有融合的趨勢,做招商的時候同時也在做投資,做投資的時候同時也在做招商。

    最后一個,少數的或者說對于有遠見的園區運營商,最終會邁向金控集團,走向上市。

    在這個新模式里面,商環節的戰略價值就被凸顯,挑戰大增。

    從企業來講,未來什么樣的企業會非常受園區運營商的歡迎?兩種,一種叫做成長性好的企業,園區運營者樂意對它進行投資,獲得股權性的增值;還有一種是企業的規模增長沒有那么快,但它的增值稅比較多。

    對園區來講,圍繞著招商會出現這么幾個特征,第一個是園區會更加重視招商規模、招商規劃或者叫產業規劃,因為我們的園區運營商已經不再是經營土地,而是在經營產業。未來理想情況下,一個園區將會形成一個產業集群,好比我們講的好萊塢、硅谷,是同類企業的聚集地,且這些企業之間能夠形成一個良性的互相促進的作用。

    第二個就是剛才我談到的招商跟投資的融合,你需要分享企業的高成長收益,所以你必須對企業進行投資,在招商過程中就完成投資,在投資過程中也完成了招商。

    第三個就成為園區互聯,因為不同的園區有不同的產業集群,那么對于一個大型企業,完全有可能在多個園區里面分布,把它的不同的功能模塊分布到不同園區,同時園區之間會產生這種產業梯度轉移的現象,所以園區跟園區之間又會形成園區間的一個生態系。

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